El 23 de octubre de 2026 el Ministerio de Consumo ha pedido a dos plataformas que retiren 8.318 anuncios de alojamientos que se ofrecían como alquiler de temporada pero admitían reservas de menos de un mes. Según el departamento, 6.772 están en la Comunidad de Madrid y 6.523 en la capital. El motivo es el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, que reescribe cómo se reparten las estancias entre alquiler turístico, alquiler temporal y vivienda habitual.
Si alquilas por días, el cambio te afecta más de lo que parece: el decreto pone un techo al alquiler turístico, cierra la vía del contrato de temporada vacacional y deja sin una figura clara algunas estancias intermedias. Esto es lo que dice el texto y lo que conviene comprobar.
Qué cambia en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 3 del decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hay cuatro cambios que importan a quien alquila por días:
- Techo de 31 días para el alquiler turístico. El nuevo artículo 5 e) mantiene fuera de la LAU la cesión de una vivienda con fines turísticos sometida a la normativa turística, pero añade que su duración máxima la fija cada administración competente y «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días».
- Desaparece el contrato de temporada para alojamiento. El artículo 3.2, que regula los arrendamientos para uso distinto de vivienda, excluye ahora de forma expresa «los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas». Hasta el 8 de octubre, muchos alquileres vacacionales de una o varias semanas se firmaban como contratos de temporada bajo ese artículo.
- Nueva figura: arrendamiento de vivienda temporal. Cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, como trabajo, estudios o tratamiento médico. Según el nuevo artículo 9 bis, su duración debe ser superior a 31 días y, como regla general, no superar los doce meses.
- Sin causa, vivienda habitual. El artículo 7.2 exige que el contrato recoja de forma expresa la causa y pone la carga de la prueba en el arrendador. Si falta, el contrato se trata como de vivienda habitual con efectos desde su firma. Lo mismo ocurre si se superan los doce meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen rigiéndose por el régimen anterior hasta que termine el plazo pactado, y se extinguen sin prórroga (disposición transitoria octava). Además, el alquiler por habitaciones queda expresamente dentro de la LAU.
Cómo quedan las estancias según su duración
| Figura | Duración | Norma | Requisito clave |
|---|---|---|---|
| Alquiler turístico | Hasta el máximo que fije cada comunidad, nunca más de 31 días | Normativa turística autonómica | Licencia o registro turístico |
| Vivienda temporal | Más de 31 días y, en general, hasta doce meses | LAU, artículos 2.3, 7 y 9 bis | Causa real y acreditable recogida en el contrato |
| Vivienda habitual | Plazos y prórrogas de la LAU | LAU | Se aplica también si la causa de temporalidad falta o no se prueba |
No hay que confundir estos plazos con el límite de 30 noches del mismo decreto, que es fiscal: determina qué alquileres tributan al 10% de IVA desde el 1 de diciembre. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el IVA en pisos turísticos desde diciembre.
El caso de la Comunitat Valenciana: el hueco de 11 a 31 días
Cada comunidad fija el máximo de su alquiler turístico, siempre por debajo del techo estatal de 31 días. En la Comunitat Valenciana, el Decreto-ley 9/2024 modificó el artículo 65 de la Ley 15/2018 y solo considera vivienda de uso turístico la cesión de un inmueble completo por 10 días consecutivos o menos al mismo arrendatario. Además, la vivienda solo puede comercializarse como turística en los periodos declarados en el Registro de Turismo.
Desde 2024, una parte del mercado valenciano usaba esa frontera para salir del régimen turístico: anuncios con estancia mínima de 11 noches firmados como contrato de temporada, la llamada «trampa de los 11 días» que recogía Xataka en 2025. Con el RDL 29/2026, una estancia vacacional de 11 a 31 días firmada desde el 8 de octubre queda en un terreno sin figura clara:
- No es alquiler turístico, porque supera los 10 días que fija la norma valenciana.
- No puede ser un contrato de temporada para uso distinto de vivienda, porque el artículo 3.2 de la LAU excluye ahora el alojamiento de personas.
- No es vivienda temporal, porque no supera los 31 días y unas vacaciones no son el desplazamiento por causa justificada que exige la ley.
- Si se firma como contrato de vivienda sin causa de temporalidad, el artículo 7.2 permite que se trate como vivienda habitual, con los plazos y prórrogas de la LAU.
El decreto no dice qué ocurre con estas estancias, y no hemos encontrado aún criterio oficial de la Generalitat ni jurisprudencia que lo aclare. Las interpretaciones posibles van desde aplicar las reglas generales del Código Civil hasta considerar la actividad como turística sin registro. La Conselleria de Turismo ya advirtió en 2025 de multas de 10.000 a 100.000 euros si detecta fraude en este tipo de anuncios. Tampoco se puede descartar que la Generalitat amplíe su límite de 10 días hasta el techo de 31 que permite ahora la norma estatal, lo que cerraría el hueco.
Mientras no haya una respuesta clara, la opción con menos riesgo para un alojamiento en la Comunitat Valenciana es esta:
- Hasta 10 días: alquiler turístico, con la vivienda inscrita y dentro de un periodo declarado.
- Más de 31 días: vivienda temporal, con la causa del desplazamiento escrita en el contrato y documentación que la acredite.
- Entre 11 y 31 días: no ofrecerlas como «temporada» y, si te las piden, consultarlo antes con un asesor.
Si gestionas alojamientos en otras comunidades, el hueco depende del máximo que fije cada una. Donde el límite turístico ya sea de 31 días, no existe.
Por qué Consumo va a por los anuncios
El Ministerio considera que anunciar como «temporada» un alojamiento que se reserva por días es una práctica comercial engañosa. Cuando una plataforma recibe la notificación bajo el Reglamento de Servicios Digitales, responde directamente del contenido señalado y, si no lo retira o bloquea, se expone a un procedimiento sancionador. Hay precedentes: la multa de unos 64 millones de euros a Airbnb en diciembre de 2025 y la retirada de más de 4.000 anuncios en Booking tras otro requerimiento.
Para un anfitrión con licencia o registro turístico en regla, el riesgo es otro: que un anuncio ambiguo, o una vivienda gestionada con contratos mixtos, acabe señalado junto a los que sí eluden la norma.
Qué revisar si alquilas por días
- El máximo turístico de tu comunidad. En la Comunitat Valenciana son 10 días. En el resto, el que fije su norma, nunca más de 31.
- Estancias mínimas en los anuncios. Si usas un mínimo de noches para salir del régimen turístico, revísalo: la LAU ya no ofrece el contrato de temporada para alojamiento.
- Contratos de vivienda temporal. Más de 31 días, causa escrita en el contrato y pruebas de que existe. La carga de la prueba es tuya.
- Contratos firmados antes del 8 de octubre. Siguen con el régimen anterior hasta su fecha de fin, sin prórroga.
- Número de registro en el anuncio. El decreto exige que la oferta incluya, cuando exista, el código de la vivienda de uso turístico.
- Normas autonómicas. El decreto preserva las normas autonómicas sobre arrendamientos temporales y de habitaciones, así que tu comunidad puede ir más allá.
Y el registro de viajeros
El RDL 29/2026 no menciona el registro de viajeros. Si tu alojamiento ejerce actividad de hospedaje, la comunicación de los datos de los huéspedes sigue regulándose por el Real Decreto 933/2021, con independencia de que el anuncio diga «turístico» o «temporada». Si dudas de si un tipo concreto de estancia, como una de 11 a 31 días en Valencia, entra en esa obligación, conviene revisar la fuente oficial o consultarlo con un asesor. Para repasar cómo funciona, tienes la guía sobre el registro de viajeros en SES Hospedajes.
Lo que queda pendiente
El decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso. Según la información publicada, la Diputación Permanente lo tratará el 12 de noviembre, con las Cortes disueltas ante las elecciones del 29 de noviembre. Ya ocurrió con el RDL 26/2026, que el Congreso rechazó el 2 de octubre, así que el texto actual puede cambiar o decaer.
Fuentes
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículo 3, que modifica los artículos 2, 3, 5, 7 y 9 bis de la LAU y añade su disposición transitoria octava).
- Derecho Local: Decreto-ley 9/2024 sobre viviendas de uso turístico en la Comunidad Valenciana.
- Generalitat Valenciana: viviendas de uso turístico.
- Xataka: la «trampa de los 11 días» en Valencia (abril de 2025).
- Infobae: el Gobierno identifica 8.318 anuncios ilegales (23 de octubre de 2026).
Artículo redactado el 23 de octubre de 2026 a partir del texto publicado en el BOE, la normativa valenciana y fuentes de prensa. No es asesoramiento legal: si tu caso tiene particularidades, consulta con un asesor.