El IVA de los pisos turísticos cambia a partir del 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, elimina la exención para determinados alquileres de viviendas amuebladas de corta duración y les aplica el tipo reducido del 10%. La norma no establece el 21% que se había anunciado en los meses anteriores.
La nueva regla alcanza, con carácter general, a los alquileres de hasta 30 noches para un mismo huésped cuando el arrendador no reside habitualmente en la vivienda. Hay una excepción para la vivienda que constituye la residencia habitual del propio arrendador. Los servicios propios de la industria hotelera ya estaban sujetos al IVA y continúan tributando.
Qué ha aprobado el Gobierno sobre el IVA turístico
El artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026 modifica la Ley 37/1992 del IVA. La reforma introduce dos cambios relacionados: retira la exención a ciertos alquileres de viviendas amuebladas y los incorpora expresamente al grupo de servicios que tributan al 10%.
La modificación tendrá efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Por tanto, la publicación de la norma no significa que todos los anfitriones deban empezar a repercutir IVA desde octubre.
A qué alquileres afecta la nueva regla
Desde diciembre, quedará sujeto al IVA el alquiler de un apartamento o vivienda amueblados cuando se dé una de estas dos circunstancias:
- El arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza o lavado de ropa.
- La estancia para un mismo arrendatario no supera las 30 noches, salvo que la vivienda alquilada sea la residencia habitual del arrendador.
El nuevo texto incluye estos alquileres en el artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, que fija un tipo del 10%. La norma publicada no fija el 21% para esta modalidad.
Qué IVA se aplica según el tipo de alquiler
| Situación | Tratamiento previsto desde el 1 de diciembre |
|---|---|
| Vivienda amueblada alquilada por 30 noches o menos al mismo huésped | 10% de IVA, salvo la excepción de la residencia habitual del arrendador |
| Vivienda que es la residencia habitual del arrendador y se alquila por un máximo de 30 noches | La exención se mantiene |
| Alquiler con servicios propios de la industria hotelera | Sujeto a IVA; la norma incluye estos alquileres en el tipo del 10% |
| Alquiler de más de 30 noches, sin servicios hoteleros | La nueva regla de corta duración no retira por sí sola la exención; conviene revisar el contrato y las circunstancias concretas |
La diferencia entre la propuesta del 21% y la norma publicada
En junio de 2026, el Gobierno anunció que preparaba una norma para que los alojamientos turísticos tributaran al 21%. Sin embargo, el texto finalmente aprobado y publicado en el BOE configura una solución diferente: incorpora determinados arrendamientos turísticos de corta duración al tipo reducido del 10%.
Por eso, titulares anteriores sobre el fin de la exención o la subida al 21% ya no describen por sí solos el contenido de la norma aprobada. Para conocer qué regla aplicar, hay que atender al Real Decreto-ley publicado, su fecha de efectos y las condiciones de cada arrendamiento.
¿Quién cobra el IVA si reservas por Airbnb o Booking?
La regla general de la Ley del IVA atribuye el impuesto a quien presta el servicio sujeto. En el caso de Airbnb, su Centro de ayuda sobre el IVA indica que, según el país o la ubicación del alojamiento, el anfitrión puede tener que aplicar IVA al alojamiento. Su guía para anfitriones e impuestos explica que, por lo general, el anfitrión debe cobrar manualmente los impuestos, salvo que Airbnb ofrezca recaudación y liquidación automática en esa jurisdicción.
Airbnb también distingue entre recaudar y liquidar. En algunas zonas cobra determinados impuestos al huésped y los remite a la Administración. Si el anfitrión usa la función de impuestos personalizados, Airbnb puede cobrar el importe y transferirlo al anfitrión como un concepto separado; el anfitrión sigue siendo responsable de liquidarlo, pagarlo y declararlo. Su lista publicada de zonas con recaudación automática de impuestos sobre alojamientos no incluye España a fecha de revisión de este artículo.
Estas páginas describen la política general de Airbnb, pero no confirman cómo se cobrará el nuevo IVA del 10% en España desde el 1 de diciembre de 2026. La norma española no detalla un procedimiento de cobro específico para Airbnb ni Booking. Comprueba la sección «Impuestos» del anuncio y las instrucciones actualizadas de la plataforma antes de decidir cómo mostrar o cobrar el impuesto. La información de Airbnb tampoco permite concluir qué hará Booking.com.
Desde el 1 de julio de 2028, la Directiva (UE) 2025/516 prevé que las plataformas que faciliten alquileres de corta duración sean consideradas proveedoras a efectos del IVA, salvo que se cumplan condiciones como que el anfitrión facilite su número de IVA y declare que repercutirá el impuesto. La aplicación concreta dependerá también de las reglas nacionales.
Qué revisar antes de diciembre de 2026
Si gestionas una o varias viviendas, prepara la revisión con tu asesoría fiscal. Para cada alojamiento, identifica:
- La duración pactada para cada huésped y si se expresa en noches.
- Si quien alquila es el mismo arrendador que tiene allí su residencia habitual.
- Si prestas servicios durante la estancia que puedan considerarse propios de la industria hotelera.
- Cómo tendrás que reflejar el IVA en precios, facturas y declaraciones a partir de la fecha de aplicación.
El BOE fija el inicio de efectos en el 1 de diciembre de 2026, pero el tratamiento de una reserva concreta puede depender de sus fechas, contrato y servicios. No conviene trasladar automáticamente una conclusión fiscal a todos los alojamientos de una cartera.
El cambio del IVA no sustituye el registro de viajeros
La reforma del IVA se refiere a la tributación del alquiler. No elimina por sí misma las obligaciones de registro y comunicación de datos de los viajeros. Si necesitas revisar ese proceso, consulta nuestra guía sobre el registro de viajeros en SES Hospedajes. Son obligaciones distintas y deben gestionarse por separado.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, artículo 7 y disposición final undécima.
- Agencia Tributaria: Alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA?.
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 84 (sujeto pasivo).
- Directiva (UE) 2025/516, artículo 28 bis, aplicable desde el 1 de julio de 2028.
- Airbnb: IVA en las reservas y obligaciones fiscales de anfitriones.
- Airbnb: impuestos aplicables a los anfitriones y recaudación manual.
- Airbnb: zonas donde recauda y liquida impuestos automáticamente.
La normativa fiscal puede depender de las circunstancias de cada alquiler y de posibles cambios durante la tramitación parlamentaria del real decreto-ley. Para decidir cómo facturar una reserva o declarar el impuesto, consulta con un asesor fiscal.