Si tienes una vivienda de uso turístico en la Comunitat Valenciana, su inscripción en el Registro de Turismo ya no es indefinida. El Decreto-ley 9/2024, publicado en el DOGV el 7 de agosto de 2024 y en vigor desde el 8 de agosto de 2024, fijó una validez de cinco años y obliga a renovarla con una nueva declaración responsable. Para la mayoría de viviendas ya inscritas, ese plazo vence el 8 de agosto de 2029.
La duda que se repite entre propietarios es qué ocurre si, entre que obtuviste la licencia y la renovación, la comunidad de vecinos ha votado prohibir los pisos turísticos. La respuesta corta: si tu vivienda ya estaba inscrita antes del 8 de agosto de 2024 y sigues en activo, la ley te protege. Pero hay situaciones concretas en las que esa protección se pierde, y conviene conocerlas antes de 2029.
Cuándo tienes que renovar
El decreto-ley añadió el artículo 23 bis al Decreto 10/2021, que regula los alojamientos turísticos valencianos. Las fechas dependen de cuándo se inscribió la vivienda. La Ley 15/2018 se publicó en el DOGV el 8 de junio de 2018 y entró en vigor el 8 de julio de 2018, que es la fecha que marca la primera frontera:
| Fecha de inscripción | Fin de la validez | Qué hay que presentar |
|---|---|---|
| Antes del 8 de julio de 2018 (entrada en vigor de la Ley 15/2018) | 8 de agosto de 2029 | Declaración responsable de renovación referida únicamente a los requisitos mínimos del anexo III, sin informe municipal |
| Entre el 8 de julio de 2018 y el 7 de agosto de 2024 | 8 de agosto de 2029 | Declaración responsable de renovación con informe municipal de compatibilidad urbanística actualizado |
| Desde el 8 de agosto de 2024 | Cinco años desde la presentación de tu declaración responsable | Declaración responsable de renovación con informe de compatibilidad y todos los requisitos vigentes |
La frontera del informe municipal es la Ley 15/2018, no el Decreto 10/2021. Esa ley ya exigía el documento de compatibilidad urbanística para inscribir una vivienda turística (artículo 77.5), y el decreto de 2021 solo desarrolló el requisito. Por eso las viviendas inscritas desde el 8 de julio de 2018 tienen que aportarlo actualizado en la renovación y las anteriores no. El artículo 23 bis habla de aportar el informe «en los casos que sea exigible», así que si tu vivienda se inscribió entre 2018 y 2021 en un municipio que entonces no lo emitía, conviene confirmar tu caso con el Registro de Turismo.
La renovación se presenta dentro del mes anterior al fin de cada periodo. Para las viviendas inscritas antes del decreto-ley, los cinco años se cuentan desde el 8 de agosto de 2024 y, con el cómputo de fecha a fecha que se aplica a los plazos en años, terminan el 8 de agosto de 2029. Eso sitúa la ventana de renovación entre el 8 de julio y el 8 de agosto de 2029. Como el cómputo exacto puede variar un día según la interpretación, no lo dejes para el último. Si el plazo vence sin presentarla, la vivienda se da de baja en el registro. Además, todas las viviendas tienen hasta el 8 de agosto de 2029 para adaptarse a los requisitos del anexo III.
Qué dice la ley sobre la prohibición de la comunidad
La comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico. Lo permite el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal con el voto de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas. El Pleno del Tribunal Supremo confirmó en sus sentencias 1232 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, que esa mayoría basta para prohibir, no solo para limitar. La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, reformó este artículo con efectos desde el 3 de abril de 2025. Desde esa fecha, además, quien quiera empezar a alquilar una vivienda como turística necesita la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3).
Pero el mismo artículo 17.12 termina con una frase clave: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». Un acuerdo que prohíbe la actividad no alcanza a quien ya la ejercía legalmente cuando se votó. Vale para la prohibición y también para las cuotas especiales o el recargo de hasta el 20% en los gastos comunes que la comunidad puede aprobar con la misma mayoría.
Por qué la renovación no debería chocar con el acuerdo
Para pedir una inscripción nueva, la normativa valenciana exige una certificación registral o un certificado del administrador de la comunidad que acredite que ni el título constitutivo, ni los estatutos, ni ningún acuerdo oponible a terceros impiden destinar la vivienda a un uso distinto del de residencia habitual (artículo 23.1 l del Decreto 10/2021). Si la comunidad ha prohibido los pisos turísticos, ese certificado reflejaría la prohibición.
El artículo 23 bis resuelve el problema para las viviendas antiguas: las inscritas antes del 8 de agosto de 2024, fecha de entrada en vigor del decreto-ley, no tienen que incluir esa certificación en la declaración responsable de renovación. Es decir, la renovación de 2029 no te pide demostrar que la comunidad está de acuerdo. Lo que sí te pide es:
- Un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable y actualizado, salvo en las inscripciones anteriores al 8 de julio de 2018, cuya renovación se limita a los requisitos del anexo III.
- Declarar que cumples todos los requisitos legales y reglamentarios vigentes en el momento de la renovación.
- El permiso expreso del propietario, si el titular de la actividad es otra persona o una empresa gestora.
Con la no retroactividad de la Ley de Propiedad Horizontal y la exención del certificado en la norma valenciana, la renovación de una vivienda inscrita antes del 8 de agosto de 2024 no depende de lo que haya votado después la comunidad.
Cuándo pierdes esa protección
La protección se apoya en que la actividad ya existía y continúa. Hay situaciones en las que la normativa te obliga a empezar de cero, con una declaración responsable nueva y los requisitos vigentes, y ahí la prohibición de la comunidad sí te afecta:
- Venta o herencia de la vivienda. El artículo 23 bis.3 obliga a la nueva persona propietaria a presentar una nueva declaración responsable con el régimen vigente. Si para entonces la comunidad ha prohibido la actividad, el certificado del artículo 23.1 l no podrá emitirse en sentido favorable.
- Olvidar la renovación. Si pasa el 8 de agosto de 2029 sin presentarla, la vivienda se da de baja y volver a darla de alta es una inscripción nueva.
- Dejar de alquilar. La inspección puede dar de baja la vivienda si constata el cese de la actividad durante más de un año.
- Alquilar como vivienda o temporada en un periodo declarado como turístico. Es otra causa de baja del artículo 30.
- No haber comunicado la referencia catastral antes del 31 de diciembre de 2024, cuando era obligatorio.
Si tu vivienda se inscribió a partir del 8 de agosto de 2024, la situación es menos clara. La exención del certificado no te alcanza, porque solo cubre las viviendas inscritas antes del decreto-ley. Si la comunidad prohíbe la actividad durante tus primeros cinco años, la renovación chocaría con un requisito que la norma valenciana te sigue pidiendo, mientras la Ley de Propiedad Horizontal dice que el acuerdo no es retroactivo. No hemos encontrado criterio oficial ni sentencias que resuelvan este caso. Lo prudente es que lo consultes con un abogado antes de que llegue la renovación.
El riesgo que no depende de los vecinos: el informe urbanístico
Aunque la comunidad no pueda frenar la renovación, el ayuntamiento sí puede. La renovación exige un informe de compatibilidad urbanística actualizado, y muchos municipios han modificado su planeamiento para limitar las viviendas turísticas por zonas, plantas o número. Si el planeamiento vigente en 2029 ya no admite el uso turístico en tu edificio, el informe puede ser desfavorable aunque la comunidad no haya votado nada. Conviene revisar con tiempo qué dicen las normas urbanísticas de tu municipio para tu dirección.
¿Y en otras comunidades autónomas?
La no retroactividad del artículo 17.12 es una norma estatal y se aplica en toda España salvo en Cataluña, que regula la propiedad horizontal en su propio Código Civil. Lo que cambia de una comunidad a otra es si la licencia turística caduca. Además de la Comunitat Valenciana, hay otras dos con plazos ya fijados:
- Cataluña. El Decreto-ley 3/2023 se publicó en el DOGC el 8 de noviembre de 2023 y entró en vigor el 9 de noviembre de 2023. Obliga a las viviendas turísticas habilitadas en los municipios de su anexo, Barcelona incluida, a obtener una licencia urbanística en cinco años o cesar, es decir, antes del 9 de noviembre de 2028. Se puede pedir una única ampliación de hasta cinco años más, hasta el 9 de noviembre de 2033, si se acredita que el plazo no compensa la pérdida de la licencia. La solicitud se presenta al ayuntamiento entre el 9 de noviembre de 2027 y el fin del periodo transitorio. La nueva licencia dura cinco años y solo se prorroga si el planeamiento lo permite. El Tribunal Constitucional avaló el decreto en su sentencia 64/2025, de 13 de marzo. En la comunidad de vecinos, la prohibición se rige por el artículo 553-26 del Código Civil catalán, que exige cuatro quintas partes, y no contiene una regla de no retroactividad tan explícita como la estatal.
- Canarias. La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, se publicó en el BOC el 12 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 13 de diciembre de 2025. Da a las viviendas vacacionales existentes cinco años para seguir como hasta ahora, hasta el 13 de diciembre de 2030. El cabildo puede ampliarlo una vez, hasta un máximo de diez años desde la entrada en vigor (13 de diciembre de 2035), si la solicitud se presenta antes del 13 de diciembre de 2029 y se acredita que el plazo no compensa. La alternativa es la declaración de uso turístico consolidado, sin límite temporal, que puede presentar hasta el 13 de diciembre de 2030 quien sea a la vez propietario y titular de la declaración. En un edificio en propiedad horizontal hay que aportar una certificación de que ni los estatutos ni ningún acuerdo de la comunidad impiden el uso. Aquí una prohibición posterior de los vecinos sí puede ser un obstáculo, y está por ver cómo se encaja con la no retroactividad del 17.12.
En el resto de comunidades no hemos encontrado una caducidad general de las licencias comparable a estas tres, pero las normas cambian con frecuencia. Si tu vivienda está en otra comunidad, revisa su normativa turística vigente.
Calendario de fechas clave
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 8 de julio de 2018 | Entra en vigor la Ley 15/2018 valenciana: desde aquí se exige el informe de compatibilidad urbanística |
| 8 de agosto de 2024 | Entra en vigor el Decreto-ley 9/2024: validez de cinco años de las inscripciones |
| 3 de octubre de 2024 | El Pleno del Supremo confirma que la comunidad puede prohibir los pisos turísticos por tres quintos |
| 31 de diciembre de 2024 | Fin del plazo para comunicar la referencia catastral en la Comunitat Valenciana |
| 3 de abril de 2025 | Efectos de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: aprobación expresa de la comunidad para nuevas viviendas turísticas |
| 9 de noviembre de 2028 | Cataluña: fin del periodo transitorio sin ampliación |
| 8 de julio a 8 de agosto de 2029 | Comunitat Valenciana: ventana para presentar la renovación de las viviendas inscritas antes del 8 de agosto de 2024 |
| 8 de agosto de 2029 | Comunitat Valenciana: fin de la validez y del plazo de adaptación al anexo III |
| 13 de diciembre de 2029 | Canarias: último día para pedir la ampliación del régimen transitorio |
| 13 de diciembre de 2030 | Canarias: fin del régimen transitorio sin ampliación y del plazo para el uso turístico consolidado |
Qué preparar antes de 2029
- Comprueba la fecha exacta de tu inscripción en el Registro de Turismo y si es anterior al 8 de julio de 2018 o al 8 de agosto de 2024.
- Pide el acta de la junta en la que se aprobó la prohibición y guarda pruebas de que la vivienda ya estaba inscrita y alquilándose antes de esa fecha: inscripción, reservas, facturas y partes de viajeros.
- Mantén la actividad sin parones de más de un año.
- Revisa los requisitos del anexo III y adapta la vivienda antes del 8 de agosto de 2029.
- Consulta el planeamiento urbanístico de tu municipio y solicita el informe de compatibilidad con antelación suficiente para tenerlo en julio de 2029.
- Si prevés vender o donar la vivienda, ten en cuenta que el nuevo titular empezará de cero.
Y el registro de viajeros
La declaración responsable incluye cumplir las obligaciones del Real Decreto 933/2021 de registro de viajeros. Además, los partes enviados son una forma sencilla de demostrar que la vivienda estaba en activo antes de que la comunidad votara y que no ha dejado de estarlo. Si necesitas repasar cómo funciona esa obligación, tienes la guía sobre el registro de viajeros en SES Hospedajes.
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Crear cuentaPreguntas frecuentes
¿La comunidad puede obligarme a dejar de alquilar si ya tenía la licencia?
Un acuerdo adoptado con la mayoría del artículo 17.12 no tiene efectos retroactivos. Si ya ejercías la actividad legalmente cuando se votó, en principio no te alcanza. Otra cosa es que tus estatutos ya prohibieran antes cualquier uso distinto de vivienda: en ese caso no hay acuerdo nuevo y la cuestión es distinta.
¿Necesito el certificado de la comunidad para renovar en 2029?
No, si la vivienda se inscribió antes del 8 de agosto de 2024. El artículo 23 bis del Decreto 10/2021 exime a esas viviendas de incluir la certificación del artículo 23.1 l en la renovación.
¿Necesito el informe municipal si mi licencia es de 2019 o 2020?
En principio sí. El informe se exige desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018, el 8 de julio de 2018, así que solo quedan fuera las viviendas inscritas antes de esa fecha. Si en su día el ayuntamiento no lo emitía, confirma tu caso con el Registro de Turismo antes de la renovación.
¿Y si vendo el piso con la licencia?
La licencia no se transmite tal cual. El comprador debe presentar una nueva declaración responsable con los requisitos vigentes, incluido el certificado de que la comunidad no prohíbe la actividad.
¿Puede la comunidad cobrarme más gastos?
Puede aprobar cuotas especiales o un aumento de hasta el 20% para las viviendas turísticas con la misma mayoría de tres quintos, pero esos acuerdos tampoco son retroactivos.
Fuentes
- Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell (artículos 23, 23 bis y 30 del Decreto 10/2021 y disposiciones transitorias).
- Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: artículos 7.3 y 17.12.
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, disposición final cuarta.
- Abogacía Española: el Supremo avala la prohibición con mayoría de 3/5 (sentencias 1232 y 1233/2024).
- Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de Cataluña, sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas de Canarias.
- Generalitat Valenciana: viviendas de uso turístico.
Artículo redactado el 23 de octubre de 2026 a partir del texto publicado de las normas citadas. Las fechas de vencimiento se han calculado de fecha a fecha desde la entrada en vigor de cada norma; confírmalas con la administración competente antes de presentar un trámite. La normativa puede cambiar antes de 2029. No es asesoramiento legal: si tu caso tiene particularidades, consulta con un abogado.