El Tribunal Supremo ha anulado el Registro Único de Arrendamientos de corta duración y, con él, el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) regulado en el Real Decreto 1312/2024. La razón: el Estado carece de competencias para crear un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos ya existentes. La sentencia nº 620/2026, fechada el 19 de mayo y hecha pública el 21 de mayo de 2026, estima parcialmente el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana.
Si eres propietario de un alojamiento turístico en España, este fallo cambia las reglas del juego. Te explicamos qué se anula, qué se mantiene, qué ocurre con el NRUA y qué debes hacer ahora.
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Empieza gratis hoy¿Qué ha decidido exactamente el Tribunal Supremo?
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia nº 620/2026 que estima parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. El fallo distingue dos bloques:
- ANULADO: Los preceptos que crean el Registro Único de Arrendamientos y el NRUA, es decir, la obligación de obtener un número de registro estatal a través de los Registradores de la Propiedad para poder anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking.
- MANTENIDO: La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y el intercambio de datos con fines estadísticos.
En otras palabras: el NRUA y el número estatal de registro desaparecen, pero las plataformas siguen obligadas a compartir datos con la Administración.
¿Por qué el Supremo anula el registro?
El tribunal parte de un reconocimiento explícito: existe una "creciente preocupación" por el alquiler de corta duración y su impacto en el acceso a la vivienda. Sin embargo, el Supremo considera que el Reglamento (UE) 2024/1028, en el que el Gobierno se apoyaba, obliga a adaptar los sistemas de registro, pero no establece que el procedimiento deba ser nacional, ni incide en la distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas.
El tribunal analiza los títulos competenciales del artículo 149.1 de la Constitución (legislación civil, igualdad, coordinación económica, estadísticas) y concluye que ninguno ampara una regulación tan exhaustiva a nivel estatal que "se superpone a los registros autonómicos existentes". El registro anulado no inscribía contratos ni cargas, sino que otorgaba un número habilitante (el NRUA) para comercializar inmuebles en plataformas online, algo que excede las competencias del Estado.
¿Qué significa para ti como anfitrión?
Las consecuencias prácticas de esta sentencia son claras:
- No necesitarás el NRUA ni el número de registro estatal del RD 1312/2024 para anunciarte en plataformas. El registro autonómico de tu Comunidad es suficiente como identificación.
- Sí sigue vigente tu obligación de registro autonómico. Cada Comunidad Autónoma mantiene su propio sistema de inscripción de viviendas turísticas y debes seguir cumpliendo.
- Las plataformas siguen obligadas a compartir datos. Airbnb, Booking y el resto deben seguir transmitiendo información a la Ventanilla Única Digital para fines de control y estadística.
- Tu obligación de registrar huéspedes no cambia. Independientemente del registro del inmueble, debes seguir comunicando los datos de los viajeros a las autoridades competentes.
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Solicita una demo¿Qué ocurre con el depósito informativo anual?
El RD 1312/2024 también regulaba el depósito informativo anual: una obligación de presentar cada febrero, ante los Registradores de la Propiedad, un modelo con la relación de arrendamientos realizados, vinculado directamente al NRUA de cada inmueble. Este depósito incluía datos como la finalidad del arrendamiento, el número de huéspedes y las fechas de entrada y salida.
Al anularse el Registro Único y el NRUA, el futuro del depósito informativo queda en una zona de incertidumbre. La sentencia es muy reciente y aún no hay una posición oficial clara sobre qué ocurre con esta obligación. Es previsible que el Gobierno o los organismos competentes emitan instrucciones en las próximas semanas para aclararlo.
Lo que sí parece claro es que la Ventanilla Única Digital, que se mantiene vigente, seguirá recibiendo los datos de actividad que las plataformas transmiten, por lo que el flujo de información estadística no se interrumpe.
El contexto: una batalla legal de meses
El Registro Único se puso en marcha el 2 de enero de 2025 y entró en vigor definitivamente el 1 de julio de ese año. Desde entonces, más de 341.000 viviendas se registraron (258.000 turísticas y 83.000 de temporada) y se detectaron más de 111.000 contratos de alquiler ilegales, la mayoría turísticos.
Sin embargo, la norma generó una intensa batalla legal. Recurrieron el decreto la Generalitat Valenciana, Andalucía, Canarias, la Región de Murcia, y asociaciones de alquiler vacacional de Barcelona, Girona y Canarias. Todas consideraban que la norma invadía competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda.
¿Qué pasa ahora con el Reglamento europeo?
El Reglamento (UE) 2024/1028 sigue vigente y obliga a España a contar con un sistema de registro interoperable. La sentencia del Supremo no libera a España de cumplir con Bruselas, sino que obliga a buscar una solución que respete el reparto competencial.
La Comisión Europea podría exigir a España que adapte su sistema, pero ahora la responsabilidad recae en las Comunidades Autónomas, que deberán garantirizar que sus registros son compatibles con la normativa europea y que los datos fluyen correctamente hacia la Ventanilla Única Digital.
El Ministerio de Vivienda ya ha instado a las Comunidades a "agilizar las comprobaciones y las inspecciones" y ha celebrado que la Ventanilla Única Digital se mantenga vigente como herramienta de control.
Fuente oficial de la sentencia
Puedes consultar la información oficial de la sentencia en la nota de prensa del Consejo General del Poder Judicial:
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo devuelve la gestión de los registros de alojamientos turísticos a las Comunidades Autónomas y elimina tanto el Registro Único como el NRUA. Para los anfitriones, el mensaje principal es claro: tu registro autonómico es el que cuenta, y tus obligaciones de registro de huéspedes siguen intactas.
En un panorama normativo que cambia constantemente, la mejor estrategia es automatizar todo lo posible. Herramientas como BnCheck te permiten cumplir con las obligaciones de comunicación de viajeros sin depender de los vaivenes regulatorios.